FAQ´s - Häufig gestellte Fragen

Ja, es besteht in Deutschland keine Maklerpflicht für den Verkauf oder die Vermietung einer Immobilie. Sie können Ihre Immobilie somit natürlich auch privat verkaufen. Allerdings sollten Sie sich vorher mit dem Verkauf einer Immobilie und den damit verbundenen Aufgaben und Pflichten ausgiebig beschäftigen. Der Unterschied vom Privatverkauf oder dem Verkauf über einen Makler ist, dass der Immobilienmakler beruflich Immobilien veräußert und somit den Status eines Experten darstellt. Denn der Verkauf einer Immobilie ist mit viel Aufwand und rechtlichen Tücken verbunden. Außerdem haben Sie durch die Beauftragung eines Maklers bessere Vermarktungschancen, denn ein Makler weiß, worauf es ankommt und kennt alle fachlichen und rechtlichen Fallstricke. Ebenso kann er mit einem höheren Vermarktungsdruck mehr Interessenten generieren, was sich positiv auf den Verkaufspreis auswirken kann. Der Makler ist außerdem nicht nur Vermittler, sondern auch „Problemlöser“. Treten Störungen im Verkaufsprozesses auf, wird der Makler versuchen diese kompetent und zu Ihrem Wohl zu beseitigen.

Wenn Sie also die ganze Arbeit, die bei einem Verkauf einer Immobilie anfällt einem Experten übergeben möchten, ist der Immobilienmakler sicherlich die beste Lösung.

Wir stehen Ihnen hier gerne beratend zur Seite.

Diese Frage ist schwer zu beantworten, da es für Immobilienmakler keine einheitlichen Bewertungskriterien gibt. Wir haben Ihnen nachfolgend einige Punkte zusammengetragen, an denen Sie einen guten Immobilienmakler erkennen können.

– Hat die oder der Makler(in) eine abgeschlossene Ausbildung in der Immobilien- oder einer vergleichbaren Branche?
– Hat sie/er Zusatzqualifikationen und Fortbildungen absolviert?
– Besteht eine Mitgliedschaft in einem Verband?
– Welche Berufserfahrung hat die/der Makler(in)?
– Gibt es aktuell Immobilien im Bestand bei Verkauf und/oder Vermietung?
– Über welche Kanäle wird die Immobilie vermarktet? (Immobilienportale, Homepage, Zeitungen usw.).
– Ist das Unternehmen in Branchenverzeichnissen aufgeführt?
– Wie wird das Unternehmen im Internet bewertet?
– Wie präsentiert sich das Unternehmen im Internet? (Homepage, Google)
– Wie aussagekräftig und zeitgemäß sind die veröffentlichten Immobilienangebote. Sind die Texte aussagekräftig, wie ist die Qualität der Fotos, werden Grundrisse nachbearbeitet, werden moderne Medien eingesetzt?

Haben Sie alle diese Punkte recherchiert, können sich aber trotzdem für keinen Makler entscheiden, kann vielleicht ein Guter Rat von Verwandten oder Freunden helfen. Diese haben womöglich schon Erfahrungen mit Makler gemacht und können Ihnen einen kompetenten Immobilienmakler empfehlen.

Möchten Sie Ihre Immobilie verkaufen, müssen Sie wissen, zu welchem Angebotspreis Sie Ihre Immobilie anbieten können. Meistens geht es bei einem Verkauf um viel Geld und es wäre fahrlässig mit einem falschen Angebotspreis an den Markt zu gehen. Verlassen Sie sich nicht nur darauf, dass Ihre Immobilie in einer tollen Lage liegt und viel Platz bietet. Für den Verkaufspreis der Immobilien ist eine ganze Reihe unterschiedlicher Faktoren maßgebend. 

Interessenten, die nach einer Immobilie suchen, vergleichen die angebotenen Immobilien und orientieren sich häufig am Verkaufspreis. Setzen Sie den Verkaufspreis zu hoch an, sortiert der Interessent Ihr Angebot möglicherweise schnell aus, wenn er den geforderten Preis nicht bezahlen kann oder wenn er ihm im Vergleich zu anderen Objekten als zu hoch erscheint.

Setzen Sie umgekehrt den Kaufpreis zu niedrig an, verlieren Sie womöglich viel Geld. Eine Immobilienbewertung empfiehlt sich vor allem auch dann, wenn mehrere Personen am Verkauf beteiligt sind. Mit einer Bewertung schaffen Sie eine Grundlage, um die Immobilie im Einvernehmen aller Eigentümer verkaufen zu können.

Ohne eine objektive und kompetente Immobilienbewertung ist der Ansatz des richtigen Verkaufspreises praktisch unmöglich. Wir zeigen Ihnen als zertifizierte Immobilienbewerter gerne auf, welche Verkaufsfaktoren für Ihre Immobilie relevant sind und erklären Ihnen genau, warum Ihr Objekt zu welchem Preis angeboten werden sollte.

Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie gibt es viele grundlegende Dinge, die man unbedingt beachten sollte. 

In den meisten Fällen ist es ein Vorhaben, welches nur ein bis zwei Mal im Leben vorkommt. Damit man nicht vor ungewollt bösen Überraschungen steht, ist es wichtig zu wissen welche Unterlagen bereit stehen müssen und welche Gedanken Sie sich zu diesem Thema machen sollten. 

Bei der Erstbesichtigung:
– gültiger Energieausweis am Tage der Besichtigung
– Lage des Objektes/örtliche Gegebenheiten (Infrastruktur, Umfeld)

Wenn es konkret wird:
– Lageplan
– Baupläne und Baubeschreibung
– Wohn- und Nutzflächenberechnung
– Finanzierungsbestätigung der Bank des Käufers (oder Eigenkapitalnachweis)
– Grundbuchauszug
– amtlicher Lageplan
– evtl. Bebauungsplan (wichtig, wenn man nachträglich noch (an)bauen möchte)
– Brandversicherungsunterlagen (diese gehen nach Kauf an den Käufer über)
– Höhe der Grundsteuer
– bei aktuell vermieteten Objekten: Mietverträge inkl. Nachträge
– bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, aktuelle Wohngeldabrechnung mit Rücklagenstand, aktueller Wirtschaftsplan und die letzten 3 Protokolle der Eigentümerversammlung

Für den Notar:
– persönliche Daten von Käufer und Verkäufer
– Personalausweis
– ggf. Löschungsbewilligungen Dritter

Die Kostenhöhe richtet sich beim Verkauf einer Immobilie nach dem Wert der Immobilie und der individuellen Verkaufssituation.

Nachfolgende Kosten sind hier evtl. zu erwarten:

Marktwertermittlung oder Sachverständigengutachten:
Die Kosten für die Erstellung eines Wertgutachtens können je nach Art des Gutachtens sehr unterschiedlich ausfallen. Ein Gutachten durch einen Immobilien-Sachverständigen liegt z. B. bei einem Verkehrswert einer Immobilie in Höhe von 300.000 € bei ca. 1.700 €. Eine kürzer gehaltene Marktwertermittlung, die für die meisten Fälle ausreicht, ist bereits ab ca. 500 € zu erhalten. Im Rahmen einer Maklerbeauftragung ist diese Art der Wertermittlung oftmals sogar inkludiert.

Energieausweis:
Ein Energieausweis ist beim Verkauf einer Immobilie seit dem 01.05.2014 Pflicht. Die Kosten liegen je nach der benötigten Art des Energieausweises zwischen 75 € und 700 €.

Notargebühren:
Für die Löschung von Rechten Dritter berechnet der Notar für den Verkäufer bei einem Geschäftswert von 300.000 € ca. 250 € (z.B. für die Löschung einer eingetragenen Grundschuld)

Spekulationssteuer:
Wird eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf bzw. der Fertigstellung veräußert und haben Sie die Immobilie nicht mindestens in den vorangegangenen 2 Jahren selbst bewohnt liegt möglicherweise ein Spekulationsgeschäft vor. Der daraus entstandene Gewinn muss dann versteuert werden. Die Höhe der Steuer bemisst sich am persönlichen Steuersatz.

Tipp: Liegt der Verkauf Ihrer Immobilie in diesem Zeitraum, sprechen Sie unbedingt vor dem Verkauf mit Ihrem Steuerberater, um unerwünschte Überraschungen zu vermeiden.

 

Die gängigen Kaufnebenkosten sind von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. In Bayern belaufen sich die Nebenkosten auf ca. 8,5 % – 9,0 % des Kaufpreises. Sie beinhalten die Notar- sowie Grundbuchgebühren in Höhe von ca. 1,5 % – 2,0 %, die Grunderwerbssteuer in Höhe von 3,5 % (gerechnet aus dem Kaufpreis abzüglich diverser beweglicher Gegenstände, wie z.B. den Wert des Inventars), sowie die übliche Maklergebühr in Höhe von aktuell 3,48 % des Kaufpreises inkl. 16 % MwSt. (befristet bis 31.12.2020, danach gelten wieder 19 % MwSt.).

Mit der am 01. Mai 2014 in Kraft getretenen Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) benötigt fast jedes neue Gebäude, das beheizt und dauerhaft genutzt werden soll einen Energieausweis. Spätestens bei einem Verkauf oder einer Neuvermietung einer Immobilie ist ein Energieausweis meistens Pflicht.

Mit dem Energieausweis sollen Kauf- oder Mietinteressenten über den energetischen Zustand der Immobilie informiert werden. Wird das Wohneigentum selbst genutzt oder nicht neu vermieten, wird kein Energieausweis benötigt. Mieter in bestehenden Mietverhältnissen haben keinen Anspruch, den Energieausweis zu sehen.

Baudenkmäler sowie kleine Gebäude mit einer Nutzfläche von bis zu 50 m2 sind von der Ausweispflicht befreit. Weitere Sonderfälle, für die Sie keinen Ausweis benötigen, werden in der EnEV 2014 beschrieben.

Haben Sie vor Ihre Immobile zu verkaufen oder zu vermieten, so müssen bestimmte Kenndaten des Energieausweises, schon in der Anzeige genannt werden.

Gerne beraten wir Sie auch zu dem Thema Energieausweis und zu den Pflichten, die für Sie aus der Energieeinsparverordnung entstehen.

Sind alle Fälligkeitsvoraussetzungen eingetroffen und hat der Notar zudem die Freigabe den Beteiligten mitgeteilt, kann die Immobilie an den Käufer übergeben werden. 

Hier wird üblicherweise gemeinsam mit dem Verkäufer und dem Käufer ein Termin vor Ort vereinbart. Am Ortstermin im Objekt werden sämtliche Schlüssel, alle vorhandenen Objekt- und Versicherungsunterlagen sowie der Energieausweis an den Käufer übergeben. Dies wird in einem Übergabeprotokoll festgehalten. Ebenso werden die Zählerstände wie z.B. Strom, Wasser, Gas und sichtbare Mängel festgehalten. Bei einer Wohnungsübergabe wird das Protokoll im Anschluss an die Hausverwaltung gesendet, damit diese die Abrechnung richtig verteilen kann. Ein Makler fungiert bei einer Übergabe als neutraler Zeuge.

Beim Kauf eines Neubaus gilt die gesetzliche Gewährleistungspflicht von 5 Jahren gegenüber dem Verkäufer/Bauträger. Diese wird in der Regel im Kaufvertrag festgehalten.

Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie besteht keine Gewährleistungspflicht. Es gilt der Grundsatz „gekauft wie gesehen“. Der Verkäufer muss jedoch alle bekannten Mängel offenlegen. Diese sollten ebenfalls im Kaufvertrag festgehalten werden. Werden seitens des Verkäufers Mängel verschwiegen, so kann er für diese auch nach Abschluss des Kaufvertrags haftbar gemacht werden. Dazu muss allerdings der neue Eigentümer dem Verkäufer nachweisen, dass der Schaden schon vorher bekannt war.

Nein, leider stellt der Landkreis Weißenburg-Gunzenhausen keinen offiziellen Mietspiegel zur Verfügung.

Aus diesem Grund haben wir uns entschlossen mit Hilfe der umfangreichen Datensammlung der Sprengnetter GmbH für Sie einen Mietspiegel für den Landkreis Weißenburg-Gunzenhausen zu erstellen und Ihnen auf unserer Seite zur Verfügung zu stellen.

Unseren Mietspiegel können Sie hier herunterladen.

Seit 01. Juni 2015 gilt in Deutschland das sogenannte Bestellerprinzip bei der Vermietung von Wohnimmobilien. Das Bestellerprinzip regelt, wer die Maklerprovision im Falle einer Vermietung zu bezahlen hat. Wie das Wort Bestellerprinzip schon andeutet: Wer bestellt, bezahlt! Beauftragt der Vermieter einen Makler damit, seine Immobilie zu vermarkten, ist er provisionspflichtig. Beauftragt allerdings ein Mieter den Makler exklusiv für ihn eine Wohnung zu finden und es kommt zum Abschluss eines Mietvertrags, so trägt der Mieter die Maklerprovision. Der Vermittlungsvertrag muss hierfür zwingend schriftlich geschlossen werden.

Wird eine vermietete Wohnung während der Mietzeit in eine Eigentumswohnung umgewandelt und im Anschluss an einen Dritten verkauft, so hat der in der Wohnung lebende Mieter nach § 577 BGB ein so genanntes Vorkaufsrecht. Das Vorkaufsrecht gilt allerdings nicht, wenn der Vermieter die Wohnung an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Der Vermieter ist in diesem Fall verpflichtet den Mieter über den geplanten Verkauf, das Vorkaufsrecht und über den Inhalt des Kaufvertrages zu informieren. Durch eine schriftliche Erklärung an den Verkäufer, kann der Mieter im Anschluss sein Vorkaufsrecht ausüben und in den Kaufvertrag eintreten. Wird der Mieter nicht über sein Vorkaufsrecht informiert, kann dieser Schadensersatz einfordern.

Nach dem Gesetz gelten für Mieter und Vermieter unterschiedliche Fristen, wenn das Mietverhältnis beendet werden soll. So können Mieter Ihren Mietvertrag immer mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen. Für Vermieter gelten hingegen unterschiedliche Kündigungsfristen. Bis zu einer Mietdauer von 5 Jahren gilt auch für Vermieter eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Bei einer Mietdauer zwischen 5 Jahren und 8 Jahren verlängert sich die Frist auf 6 Monate und besteht der Mietvertrag länger als 8 Jahre gilt eine Kündigungsfrist von 9 Monaten. Bei Altverträgen, die bis 2001 geschlossen wurden, kann auch eine 12-monatige Kündigungsfrist vereinbart worden sein. Auch diese Regelung ist heute noch wirksam. Möchte der Vermieter den Mietvertrag kündigen, benötigt er dafür stets einen triftigen Grund (z.B. Eigenbedarf).

Um die Nebenkosten auf den Mieter umlegen zu können ist nach § 556 I BGB eine Vereinbarung im Mietvertrag zwingend notwendig.

Umlagefähige Kosten:
– Grundsteuer
– Heizung, Wasser und Abwasser (inkl. Eichung)
– Aufzugskosten (inkl. Wartung)
– Straßenreinigung und Müllabfuhr
– Hausreinigung und Hausmeisterkosten
– Gartenpflege
– Allgemeinstrom
– Schornsteinreinigung
– Sach- und Haftpflichtversicherungen
– Kabelgebühren
– Sonstige Betriebskosten (z.B. Wartungskosten für Feuerlöscher, Wartungskosten für Rauchmelder, Dachrinnenreinigung etc.)

Nicht umlagerfähige Kosten:
– 
Kosten des Hausverwalters
– Instandhaltungsrücklagen
– Instandhaltungskosten und Instandsetzungskosten
– Bank- und Notargebühren
– Betriebsmittel

Bei Anfragen per Telefon, E-Mail, über unsere Homepage oder über ein Immobilen-Portal entsteht automatisch ein sogenannter Fernabsatzvertrag. Seit dem 13. Juni 2014 gilt für Makler deshalb die Verpflichtung, Sie über ihr 14-tägiges Widerrufsrecht gemäß § 355 BGB auf zu klären.

Die Provision wird für Sie natürlich nur fällig, wenn es tatsächlich zum Kauf-oder Mietvertragabschluss kommt.

Vor Ablauf der Widerrufsfrist können wir für Sie jedoch nur tätig werden, wenn es von Ihnen ausdrücklich verlangt wird! Aus diesem Grund erhalten Sie bei unseren Objektangeboten einen Bestätigungslink unter welchem Sie uns den Erhalt der Widerrufsbelehrung sowie Ihr Einverständnis zum Widerrufsverzicht erklären. Im Anschluss erhalten Sie automatisch ein Passwort, mit welchem Sie das Exposé öffnen können.

Bei weiteren Fragen stehen wir Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung!

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