Aktuelle News

Die Zinsen für Baudarlehen sind innerhalb eines Jahres rasant gestiegen. Doch wie viel mehr müssen Immobilienkäufer dadurch eigentlich zahlen?
Das hat ntv.de durchgerechnet und kommt zu folgendem Ergebnis: Für ein Darlehen in Höhe von 500.000 Euro hatten Immobilienkäufer bei einem Zinssatz von 1,0 Prozent beispielsweise einen gesamten Zinsaufwand in Höhe von 42.313 Euro bei einer monatlichen Rückzahlrate von 1.667 Euro. Zum Vergleich: Bei aktuell 4 Prozent Bauzinsen liegt die monatliche Rate für ein 500.000-Euro-Darlehen bei 2.917 Euro. Der Zinsaufwand summiert sich insgesamt auf 165.938 Euro. Für die 2023 durchaus möglichen 5 Prozent an Bauzinsen kommen bei gleichbleibender Darlehenssumme noch einmal rund 400 Euro für die Monatsrate und 40.000 Euro beim Gesamtzinsaufwand obendrauf.
Zur Methode: ntv.de hat für die Darstellung eine vereinfachte Zinsrechnung herangezogen, der eine zehnjährige Zinsbindung bei einer fixen Tilgung in Höhe von 3 Prozent zugrunde liegt.

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Geht eine Öl- oder Gasheizung kaputt, muss sie ab 2024 nach Plänen von Wirtschaftsminister Habeck innerhalb von drei Jahren durch eine klimafreundliche ersetzt werden. Für Eigentümer bedeutet das erhebliche Kosten.
So liegen die Anschaffungskosten einer Luftwärmepumpe zwischen 8.000 und 16.000 Euro. Auch für Erdwärmepumpen (12.000 – 15.000 Euro) und Grundwasserwärmepumpen (9.000 – 12.000 Euro) sind erhebliche Anschaffungskosten fällig. Deutliche günstiger sind dagegen etwa Pelletöfen (2.000 – 3.000 Euro). Die Kosten beziehen sich auf die reine Anschaffung. Installations- und Beratungskosten kommen noch hinzu. Zu beachten ist auch, dass nicht alle Heizsysteme für jede beliebige Immobilie geeignet sind. Somit sind die Hände vieler Eigentümer gebunden, was die Wahl eines neuen Heizsystems betrifft.

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Der Trend verfestigt sich: Die Kaufpreise von Wohnimmobilien sinken im 4. Quartal 2022 um 1,8 Prozent. Das zeigt der Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp). Bei den Mieten zeigt die Kurve hingegen stark nach oben.
Zwar sind im Jahresvergleich Häuser und Wohnungen noch im Schnitt um 2,1 Prozent teurer geworden. Seit zwei Quartalen in Folge vermeldet der Immobilienpreisindex des vdp, der auf Transaktionsdaten von über 700 Banken beruht, allerdings sinkende Preise. Hauptgrund für die fallenden Immobilienpreise seien den Experten zufolge die stark gestiegenen Zinsen für Baukredite. Bei den Mieten nimmt die Preisentwicklung hingegen wieder an Fahrt auf. Die Neuvertragsmieten verteuern sich zum Vorjahr um 6,5 Prozent und zum Vorquartal um 1,9 Prozent.

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Die Europäische Zentralbank (EZB) hebt den Leitzins um 0,5 Prozentpunkte auf nun 3 Prozent an. Das ist der fünfte Zinsschritt binnen weniger Monate – und der nächste steht bereits fest.
Denn auch im März soll es um einen weiteren halben Prozentpunkt nach oben gehen, wie EZB-Präsidentin Christine Lagarde am gestrigen Donnerstag ankündigte. Dabei war die europaweite Inflation – also die Teuerungsrate im Vergleich zum Vorjahresmonat – von 9,2 Prozent im Dezember auf 8,5 Prozent im Januar zurückgegangen. Die erneuten Zinsschritte der EZB, die eine konstante Inflation von 2 Prozent anstrebt, halten Wirtschaftsexperten wie der Stellvertretende Hauptgeschäftsführer der Deutschen Industrie- und Handelskammer (DIHK), Achim Dercks, dennoch für alternativlos: „Denn die Situation sieht nur auf den ersten Blick für Unternehmen und Bürger entspannter aus: Tatsächlich steigt die Kerninflation weiter an, die Inflationsrate ist also nur wegen leicht nachlassender Energiepreise zurückgegangen.“

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Die gestiegenen Zinsen und hohen Baukosten erschweren die Immobilienfinanzierung. Käufer benötigen inzwischen deutlich mehr Eigenkapital für die Kreditaufnahme als noch vor einem Jahr.
Während 2021 im Schnitt noch gut 111.000 Euro an eigenen Mitteln zum Bau oder Kauf einer Immobilie erforderlich waren, stieg der Betrag im vergangenen Jahr um gut ein Viertel auf knapp 140.000 Euro. Das zeigen Zahlen des Baufinanzierungsvermittlers Hüttig & Rompf. Der Eigenkapitalanteil an den gesamten Kosten von Bauherren und Käufern, die im Schnitt bei 562.000 Euro lagen, ist damit von 20 Prozent 2021 auf fast 25 Prozent im vergangenen Jahr gestiegen. Im letzten Quartal 2022 waren es sogar bereits 28 Prozent. Viele Banken prüfen Kreditanträge angesichts gestiegener Zinsen und hoher Inflation inzwischen kritischer und haben ihre Anforderungen in den zurückliegenden Monaten deutlich erhöht. Auch die monatliche Belastung für die Kredittilgung hat laut Hüttig & Rompf zugenommen. Während die monatliche Gesamtrate von Selbstnutzern 2021 im Schnitt 1.447 Euro betragen habe, sei diese 2022 auf 1.717 Euro gestiegen.

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Im Energiebereich gibt es 2023 einige Neuerungen. Über diese informiert die Energieberatung der Verbraucherzentrale. Verbraucher sollten unter anderem die Energieeffizienzvorschriften für Neubauten, die Begrenzung der Energiepreise und die Förderung von Energiesparinvestitionen auf dem Schirm haben. So gelten ab 2023 beispielsweise striktere Anforderungen an Neubauten im Hinblick auf den Primärenergiebedarf.

Zudem kommen die sogenannte Gaspreisbremse und die Strompreisbremse für private Haushalte, kleine und mittelständische Unternehmen. Von März 2023 bis April 2024 soll der Gaspreis auf 12 Cent pro Kilowattstunde gedeckelt werden. Der Strompreis wird durch die Strompreisbremse auf 40 Cent pro Kilowattstunde gedeckelt. Dies Begrenzung gilt allerdings nur für den Basisbedarf von 80 Prozent des Vorjahresverbrauchs.

Wer Energiesparmaßnahmen durchführen und fördern lassen möchte, sollte vorab prüfen, ob diese tatsächlich förderfähig sind. So sollen künftig beispielsweise nur noch Heizungen gefördert werden, die auf Basis von mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energie betrieben werden. Über weitere Neuerungen im Energiebereich können sich Interessenten unter verbraucherzentrale-energieberatung.de informieren.

Quelle: verbraucherzentrale-energieberatung.de

Der Immobilienkauf wird für viele Interessenten immer schwieriger. Davon geht zumindest die Immowelt-Group aufgrund der Leitzins-Erhöhung der Europäischen Zentralbank (EZB) und der damit verbundenen erwartbaren Erhöhung der Bauzinsen aus. Wollte eine Familie beispielsweise in Stuttgart ein Haus kaufen, konnte sie im 3. Quartal 2022 nur noch ein Darlehen von 322.000 Euro aufnehmen, um bei einer gesunden Wohnkostenbelastung zu bleiben. Im ersten Quartal 2022 hätte sie noch ein Darlehen von 431.000 Euro aufnehmen können. Die leistbare Darlehenssumme hat sich wegen der gestiegenen Zinsen somit um 109.000 Euro reduziert.

Insgesamt hat die Immowelt-Group die Entwicklungen in 14 Großstädten Deutschlands untersucht und in allen reduzierte Darlehenssummen ausgemacht. Neben Stuttgart trifft es auch München und Frankfurt am Main hart: Mit einem Zinssatz, der im ersten Quartal 2022 noch 1,3 Prozent betrug und im dritten Quartal 2022 auf 3,5 Prozent gestiegen ist, schrumpft die leistbare Darlehenssumme laut Immowelt-Group in München auf 318.000 Euro und reduziert sich somit um 108.000 Euro. In Frankfurt am Main beträgt die leistbare Darlehnssumme nun 314.000 Euro. Gegenüber dem ersten Quartal 2022 hat sie sich somit um 106.000 Euro reduziert.

Bei den Zahlen der Immowelt-Group handelt es sich um Beispiele, denen einige Annahmen zugrunde gelegt werden. So wurde als Haushaltseinkommen einer Familie beispielsweise das mittlere Einkommen von 1,5 Vollverdienern plus Kindergeld angenommen. Zum Hintergrund: Der Leitzins war Ende Oktober von der EZB auf 2 Prozent angehoben worden. Mit dem Leitzins wird ein festgelegter Zinssatz bezeichnet, mit dem sich Geschäftsbanken von den Zentralbanken Geld leihen oder es bei diesen anlegen können. Der Leitzins wird angehoben, damit weniger Geld am Markt verfügbar ist, der einzelne Euro dadurch mehr wert wird und die Inflation sinkt. Für Verbraucher gehen damit allerdings unter anderem gestiegene Bauzinsen einher. Das hat nicht nur auf Kaufinteressenten Auswirkungen, sondern auch auf Immobilieneigentümer, die eine Anschlussfinanzierung benötigen. Sie müssen für diese nun höhere Raten aufbringen.

Quellen: immowelt-group.com/verbraucherzentrale.de/wavepoint.de

Die Gaspreisbremse soll zwar erst ab März greifen, aber rückwirkend auch für die Monate Januar und Februar 2023 gelten. Eine Auswertung zeigt, wie viel Ersparnis die rückwirkende Gaspreisbremse bringt.
Bei einem Gaspreis von aktuell 17,79 Cent/kWh sinken die Jahreskosten für ein Einfamilienhaus (Jahresverbrauch von 20.000 kWh) durch die Ausweitung der Gaspreisbremse zusätzlich um 154 Euro. Für Alleinstehende mit einem Jahresverbrauch von 5.000 kWh beläuft sich die zusätzliche Ersparnis im Januar und Februar auf 38 Euro, ein Paarhaushalt (12.000 kWh) spart 93 Euro. Das zeigt eine Auswertung des Vergleichsportals Verivox. Werden 80 Prozent des Basisverbrauchs auf 12 Cent pro kWh auf das ganze Jahr gedeckelt, sinkt die Gasrechnung eines Einfamilienhauses bei den aktuellen Marktpreisen um 926 Euro pro Jahr. Ein Zwei-Personen-Haushalt bezahlt dadurch rund 556 Euro weniger, ein Single-Haushalt wird um etwa 232 Euro entlastet.

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Die Europäische Zentralbank (EZB) hat den Leitzins um 0,75 Prozentpunkte auf 2,0 Prozent angehoben. Es ist bereits die dritte Erhöhung in diesem Jahr. Der Kauf einer Immobilie könnte damit für viele Menschen bald in noch weitere Ferne rücken. Zwar ist das Niveau der Bauzinsen nicht direkt an den EZB-Leitzins gekoppelt, allerdings hat die Entscheidung der Währungshüter Signalwirkung darauf, zu welchem Zinssatz Käufer ein Darlehen zum Immobilienerwerb aufnehmen können. Angesichts der wirtschaftlichen Lage und in Erwartung von Anhebungen des Leitzinses haben sich die Bauzinsen seit Anfang des Jahres stark erhöht. Wer mit Wohneigentum liebäugelt, musste folglich seine Finanzierungssumme deutlich reduzieren, wie eine aktuelle Analyse von immowelt zeigt. Demnach ging das finanzierbare Kreditbudget für den Kauf von Wohneigentum für Haushalte mit durchschnittlichem Einkommen in den 14 größten deutschen Städten seit Jahresanfang zwischen 81.000 und 109.000 Euro zurück. Die Richtungsentscheidung der EZB könnte die Situation noch verschärfen.

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Die Bauzinsen in Deutschland steigen deutlich schneller als anderswo in Europa. Das hat Auswirkungen auf die Immobilienpreise. Für Immobilienkredite mit 20-jähriger Zinsbindung zahlen deutsche Immobilienkäufer im Oktober etwa 3,8 Prozent Zinsen. In Frankreich beträgt der Zinssatz im Oktober dagegen lediglich 1,9 Prozent. Die unterschiedlichen Zinsniveaus haben deutliche Auswirkungen auf die Immobilienpreise, wie der jüngste Housing Market Report der AVIV Group zeigt: Während die Kaufpreise von Wohnimmobilien im 3. Quartal in 13 der 14 größten Städte Deutschlands sinken, bleibt das Preisniveau in Frankreichs Großstädten dank günstigerer Zinsen stabil. Immowelt ist Teil der AVIV Group.

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Seit Jahresbeginn ist die Stimmung in der Immobilienbranche gedämpft. Sind die guten Zeiten nach 14 Boomjahren vorbei?
Die Zinswende in Kombination mit der Inflation, Rezession und dem Krieg in der Ukraine bringt nicht nur die Welt, sondern auch die Branche in eine große Krise. Eine umfassende Unsicherheit macht sich breit. Die Hypothekenzinsen stiegen seit Jahresbeginn von einem auf 3,8 Prozent für ein Darlehen mit zehnjähriger Festschreibung. Was zu einer Mehrbelastung von mehreren hundert Euro im Monat für Käufer führt. Nicht nur Familien und Privatinvestoren leiden. Auch Unternehmen wie Vonovia, Deutsche Wohnen und LEG haben damit zu kämpfen. Die Börsenwerte haben sich seit Jahresbeginn halbiert. Das Risikomanagement gewinnt wieder an Bedeutung in Immobilienunternehmen. Immobilienprojekte werden aufgrund von gestiegenen Bau- und Finanzierungskosten teurer fertiggestellt oder auf Eis gelegt. Beim Verkauf muss mit Kaufabschlägen gerechnet werden. Wer nicht verkaufen muss, wartet daher aktuell. Das Transaktionsvolumen am deutschen Immobilienmarkt ist deshalb stark gesunken. Man gehe deshalb von rückläufigen Preisen aus. Wie sich die Situation letztendlich entwickelt, wird sich erst im kommenden Jahr zeigen.

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Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen steigen nicht mehr so stark wie noch zuletzt. Das geht aus einer Analyse von Jones Lang LaSalle (JLL) hervor. So stiegen die Kaufpreise in den acht größten Städten Deutschlands im Vergleich zum Vorjahreszeitraum nur um 7,5 Prozent und damit nur halb so stark wie im Vorjahr. Unterschiede gibt es aber in Bezug auf die Städte: Während Käufer von Eigentumswohnungen in Berlin 9,9 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum ausgeben mussten, zahlten die Hamburger nur 4,8 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum.

Während Käufer von Eigentumswohnungen in München im Median 10.000 Euro pro Quadratmeter aufbringen müssen, sind es in Berlin 5.780 Euro pro Quadratmeter und in Hamburg 6.550 Euro pro Quadratmeter. Nach München sind Frankfurt am Main (7.270 Euro pro Quadratmeter) und Hamburg in Bezug auf die Kaufpreise für Eigentumswohnungen die teuersten Städte Deutschlands. Der Preisaufschwung hat sich laut JLL aber nicht nur in den Metropolen abgeschwächt, sondern auch in den kreisfreien Städten. So zahlten Käufer nur noch 6 Prozent mehr im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Zuvor waren es noch 14,4 Prozent gewesen.

„Insbesondere die seit dem vierten Quartal 2021 deutlich gestiegenen Finanzierungszinsen sind ursächlich für die Zurückhaltung der Wohnungskäufer und der damit verbundenen Abschwächung der Kaufpreissteigerungen“, so Sebastian Grimm, Lead Director Residential Valuation & Transaction Advisory JLL Frankfurt. Neben den Kaufpreisen sind laut JLL auch die Mietpreissteigerungen in vielen Orten schwächer ausgefallen als noch in den Vorjahren. Interessenten, die mehr über die Entwicklung der Angebotsmieten erfahren oder sich die Analyse ansehen möchten, können dies unter jll.de.

Quelle und weitere Informationen: jll.de

Steigenden Druck auf dem Investmentmarkt beobachtet der Deutsche Anlage-Immobilien Verbund (DAVE). Einerseits würden sich Verkäufer fragen, ob sie den richtigen Zeitpunkt zum Verkauf verpasst hätten. Andererseits seien Bestandshalter unsicher, wie sich die Anschlusskonditionen bei einer Verlängerung einer bestehenden Baufinanzierung entwickeln würden.

Laut DAVE führen unter anderem steigende Zinsen, die Inflation sowie die Unsicherheiten aufgrund des Ukraine-Krieges zu höheren Eigenkapitalforderungen der Banken und dazu, dass diese genauer hinsehen. So prüfen sie unter anderem verstärkt den Beleihungswert. Dieser gibt an, welche Summe die Bank im Falle einer Zwangsversteigerung oder eines Verkaufs der Immobilie erhalten würde. Ist der Beleihungswert zu hoch, kommen Finanzierungen aufgrund des erhöhten Risikos nicht mehr zustande.

Für Banken lohnt sich die Vergabe eines Kredites dadurch jetzt unter anderem nur noch für langfristig nutzbare und nachhaltige Immobilien. Deren Preise sind wahrscheinlich höher und die Käufer können vermutlich höhere Kreditraten aufbringen als Käufer von Bestandsobjekten. „Immobilien, die die aktuellen Top-Anforderungen an Ausstattung und Lage nicht mehr erfüllen, sind somit die Verlierer. Hier gehen die Preise runter“, erläutert Gerhard Alles, Schürrer & Fleischer Immobilien. Es entstehe laut Axel Quester von Armin Quester Immobilien „eine Marktteilung in das weiterhin hochpreisige Segment und in fallende Werte bei nicht mehr marktgängigen Objekten“.

Quelle und weitere Informationen: dave-immobilienverbund.de

Die Wohnnebenkosten steigen: Die zuständige Trading Hub Europe GmbH teilte mit, dass die Gasumlage 2,419 Cent pro Kilowattstunde betragen wird. Für einen vierköpfigen Haushalt bedeutet das eine Zusatzbelastung von etwa 480 Euro im Jahr – ohne Mehrwertsteuer.
Das Bundeswirtschaftsministerium hatte mit einem Wert in der Spanne von 1,5 bis 5 Cent pro Kilowattstunde gerechnet. Somit liegt der Wert im Rahmen der Erwartungen. Um die Mehrwertsteuer nicht auf die Gasumlage zu erheben, benötigt die Regierung eine Sondererlaubnis von der EU. Mit der Mehrwertsteuer steigen die Mehrkosten für einen Vier-Personen-Haushalt auf 580 Euro pro Jahr. Weitere Entlastungen für die Bürgerinnen und Bürger sollen bis zum Inkrafttreten der Umlage zum 1. Oktober beschlossen werden, so die Bundesregierung.

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